Как определить IQ здания?
В настоящее время на российском рынке недвижимости не
существует общепринятой трактовки понятия «интеллектуальное
здание». Справедливости ради добавим, что и на Западе его
концепция постоянно меняется и дополняется. В современном
представлении степень «интеллектуальности» здания не
определяется только техническим оснащением.
«Традиционно
при описании «интеллектуального» здания выделяют четыре
ключевые составляющие: структуру, системы, обслуживание и
управление. Сегодня «интеллектуальное» здание определяется
как здание эффективное и «здоровое», - говорит аналитик
офисной недвижимости компании Colliers International Регина
Лочмеле. - Акцент делается не только на внедрении
технологических новинок и использовании ресурсосберегающих
систем. В современном «интеллектуальном» здании особенно
важно обеспечить как физическое, так и психологическое
здоровье людей».
По словам Регины Лочмеле, «интеллектуальный» офис
рассматривается не просто как объект недвижимости для
размещения персонала и оборудования, а как важный
инструмент, способствующий достижению стоящих перед
компанией задач. «Интеллектуальный» офис позволяет избежать
«синдрома нездорового здания» (sick building syndrome),
который иногда возникает у тех, кто работает в здании,
построенном из материалов с примесью опасных для здоровья
компонентов. Об этом аспекте «интеллектуальности»
недвижимости российские девелоперы не задумываются вовсе.
Другая обязательная составляющая - наличие компьютерной или
контроллерной системы управления различным инженерным
оборудованием. Чем больше подсистем охвачено управлением,
тем более «умным» считается здание (поэтому считать здание
«интеллектуальным» из-за наличия сложнейшей электронной
«начинки» не совсем неправильно). В общих чертах суть
«умного» здания можно описать так: компьютерная система,
которая самостоятельно собирает информацию о температуре,
влажности воздуха, об уровне освещенности и других
параметрах состояния окружающей среды и микроклимата в
помещении и посылает управляющие сигналы инженерному
оборудованию, которое корректирует текущее состояние здания.
Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и
кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу
возгорания, приведет в действие системы пожаротушения и
дымоудаления, при повреждении водопроводных или газовых труб
изолирует поврежденные участки. В пустых помещениях будет
выключен свет и снижена интенсивность вентиляции. Система
управления способна согласовывать работу инженерных систем,
оценивая состояние сенсоров, датчиков, отрабатывая команды с
пультов управления в зависимости от времени суток, времени
года и т. п.
Для того чтобы здание можно было назвать «интеллектуальным»,
в нем должно функционировать порядка трех десятков различных
систем, в том числе системы управления лифтами, вентиляцией,
кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и
горячей воды, телефонной связью, доступом в интернет,
локальной сетью и др. К числу основных средств и систем
обеспечения интеллектуальных зданий также относятся
программные и аппаратные средства защиты информации;
охранная и пожарная сигнализации; системы ограничения
доступа в помещения; внутреннее видеонаблюдение; контроль
освещения и использования электроэнергии и коммунальных
ресурсов.
Почти все столичные девелоперы, внедряя один или несколько
автоматизированных элементов, спешат назвать свой объект
«интеллектуальным». По мнению директора департамента офисной
недвижимости и инвестиций компании Colliers International
Олега Мышкина, большинство недавно построенных в Москве
зданий класса А относится к «интеллектуальным». «Можно с
уверенностью сказать, что такие здания, как Boulevard Ring
Office Building на Чистопрудном бульваре, проект компании
Enka в «Москва-Сити», «Кантри-Парк» и многие другие
оборудованы такими системами», - уточняет он.
«Интеллектуальными» также считаются здания Московского
международного дома музыки, «Берлинский дом», конгресс-центр
МПС РФ, «Башня на Павелецкой», аэропорт «Домодедово»,
спортивный комплекс Olympic Star, «Аврора бизнес-парк»,
административные здания ЛУКОЙЛа, Газпрома, Сбербанка,
пятизвездочные отели «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон
Палас», «Метрополь», «Националь» и другие здания. Но
определить действительную степень их «интеллектуальности»
сложно.
Строителей можно понять: они преследуют вполне определенную
цель - привлечь внимание покупателей. Ведь при всех «наворотах»
внешне интеллектуальное здание ничем не отличается от
обычного объекта, и на первый взгляд разница заметна только
по стоимости продажи или аренды. Оснащение «интеллектом»
здания класса А повышает его себестоимость на 25–35%. При
продаже или сдаче в аренду «умные» системы увеличивают
рентабельность здания на 40–60%. Однако прежде девелоперу
придется подробно объяснить неискушенному и консервативному
российскому клиенту, что такое «интеллектуальное» здание и
почему его строительство и аренда обходятся дороже. Далеко
не все клиенты готовы платить за «умные системы», в
преимуществе которых можно убедиться спустя несколько
месяцев эксплуатации.
Дом с умом
«Интеллектуальные» жилые здания в основном представляют
собой особняки и находятся в Подмосковье. «Минимальный набор
для частного дома включает автономное отопление, водо- и
газоснабжение, охранные и пожарные системы, управление
электроэнергией, сервисные службы (чистка бассейна, полив
газона, закрытие и открытие рольставней), систему
оповещения», - отмечает управляющий директор компании
Blackwood Марина Маркарова. По ее мнению, многоквартирность
ограничивает многие функции «интеллектуального» здания, а
некоторые делает в принципе невозможными.
Хотя некоторые риэлторы считают, что «интеллектуальные»
жилые дома в черте города все-таки есть, называя в качестве
примеров «Времена года», «Патриарх», «Венский дом»,
«Коперник» и «Чайку».
Если спрос на офисные «интеллектуальные» здания
подстегивается дефицитом коммерческой недвижимости класса А,
то в жилом секторе главную роль при оснащении дома или
квартиры «интеллектом» играют пожелания хозяина и вопрос
престижа. На сегодняшний день возможность сделать квартиру
«интеллектуальной» воспринимается скорее как игра для
взрослых. Потенциальные заказчики «умных» систем - молодые
люди, которые зачастую не располагают нужным количеством
денег, а те, кто мог бы себе это позволить, - слишком
консервативны во вкусах и предпочтут, например, охранника во
дворе и трехметровый забор «умной» системе сигнализации.
Для основной части клиентов
наличие системы «умный дом» - это не первый и даже не второй
решающий фактор при выборе жилья. Помимо объективных
финансовых причин распространению «интеллектуальных» зданий
мешают предрассудки. Бытует заблуждение, что «умный» дом
крайне сложен в управлении, его нельзя доверить детям и
престарелым людям. Экономия ресурсов и удобство управления
покупателями учитываются редко.
Человеческий фактор
Кроме всего прочего, медленное распространение
«интеллектуальных» зданий связывают с недостатком
квалифицированных специалистов. Дело в том, что кроме
установки системы «умный дом» необходимо и дальнейшее
профессиональное управление объектом. Эксперты рынка
недвижимости сходятся во мнении, что в России до сих пор не
изучен рынок оборудования для «интеллектуальных» зданий, не
существует долгосрочной аналитики по их эксплуатации и
критериев надежности использования подобных систем.
На отечественном рынке в сфере управления элитной и тем
более «интеллектуальной» недвижимостью эффективно работают
лишь несколько компаний, которые способны предложить высокий
уровень сервиса. Отсутствие стандартов приводит к тому, что
каждый производитель создает замкнутую систему оборудования,
ориентированного только на собственный бренд. Это создает
зависимость клиента от управляющих компаний, которые
зачастую работают как дочерние предприятия
компаний-собственников «умных» зданий. К тому же для жильцов
и арендаторов «интеллектуальность» значительно повышает
эксплуатационные расходы. Возможно, именно поэтому
застройщики не хотят рисковать, внедряя дорогие устройства.
Стоит заметить, что из-за высокой стоимости
«интеллектуальных» систем их нельзя воспринимать как
средство сберечь деньги. Дело в том, что на Западе подобные
проекты осуществляются исключительно на кредитные средства,
главный момент - экономия электроэнергии, топлива для
котельных, зарплаты обслуживающего персонала. Но пока в
России низкие цены на тепло, воду и электроэнергию,
небольшие зарплаты обслуживающего персонала и очень высокая
стоимость кредитных ресурсов. Поэтому у нас уже успели
разочароваться в «интеллектуальных» зданиях. По словам Р.
Лочмеле, практика рынка офисной недвижимости Москвы
свидетельствует, что в настоящее время основными
арендаторами помещений в «интеллектуальных» или
приближающихся к ним по характеристикам зданиях являются
крупные международные компании, а доля российских фирм
незначительна.